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爱游戏app官网| 商业地产市调方法——市调内容和考察序次

作者:爱游戏app官网 时间:2021-10-21 03:39
本文摘要:商业地产生长(定位)筹谋,最常见的市调是基础普查、全地段重点考察,其次是专项观察(分商业业态、业种、物业种别、消费者观察),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目),前者一般会笼罩后两者,因此主要以前者为例。

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商业地产生长(定位)筹谋,最常见的市调是基础普查、全地段重点考察,其次是专项观察(分商业业态、业种、物业种别、消费者观察),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目),前者一般会笼罩后两者,因此主要以前者为例。  一、市调有两个前提:一是实地考察前应对区位的功效有所判别,是商务区,还是商业居住混淆区,或是商业功效区,后者再分市、区、社区、邻里四级商业区,实考主要是印证和详细细节相识;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系,面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线,点是重要、大型商家和节点。  商圈的基本功效、定位、档次、气氛、交通、客流量等,主要通过“面”视察。

  商业业种集聚、档次、气氛、修建形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过“线”视察。  购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等,通过“点”视察。

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二、市调内容:观察历程及内容,按其时的要求分工细定,但观察效果均要反映下述内容:  ①商圈规模,业态业种组成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌,重点商户谋划概貌;  ②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);  ③客流量、购物消费者特征(年事、性别、职业、泉源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间主顾密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);这里需要增补的一点是,关于专项消费者观察也是很是重要的,商业最后的买单者是消费者,所以消费者专项观察必不行少。从消费者的角度审视项目所在区域的消费市场情况,使本项目的开发更具有针对性,能充实满足消费者的实际需求;并为项目商业定位、潜在卖场规模预估、业态组成及组合建议提供分析依据。一般而言,消费者专项观察的目的是相识项目潜在消费群的消费认知、习惯及特征;相识项目潜在消费群设施需求状况;通过配景资料的观察,获得项目潜在消费群组成信息,作为交织分析的依据。

观察内容包罗:消费者的消费倾向、消费者的消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的期望及建议、消费者组成情况等。周边潜在消费者组成观察。通过对项目周边楼盘漫衍及入住人口数目盘算商圈辐射规模消费群体组成。  ④路街条数、长度、宽度、修建层数、气势派头、新旧度,代表性商铺门面宽度、进深、净空,修建外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功效组成、空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、宁静度、趣味性;  ⑤交通干道及收支口,消费者基本交通工具,公交线及快速交通线对外毗连区域,停车场数量、泊位及其可观性、便利性,灵活车辆秩序及对行人的滋扰性;大交通情况观察完毕之后,还需要对项目周边的交通举行详细调研,主要观察内容有:项目周边四至规模主要交通门路级别、项目周边四至规模主要交通门路公共交通系统及轨道交通组成、项目交通流量定点观察及差别时间段车流/人流量观察、区域都会交通计划提要等。

  ⑥商圈内写字楼、旅店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务工具、谋划状况与购物消费场所的关联度;  ⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);  ⑧在建、拟建大型商用物业个案,城建计划重点,街区革新和重点扶持工具,政府管治水平等。三、市调方法现在阶段,我们主要接纳轻便、实用的方式方法:1、实地视察法  通过目测、拍摄、条记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有须要时,需差别时段重复视察、体验才有意义。2、访谈法  通过个体面谈、小组座谈,较深入相识当地零售谋划从业人员、物业开发谋划商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地住民与家庭、异地住民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

3、问卷法  通过陌头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等举行观察统计及分析。4、参展法  到场行业会展、企业营销展示会,主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等运动,集中相识参会参展商户现状、动向、收集营销推广质料及区域市场信息。

四、市调内容整理今日事今日毕,市调的内容必须趁影象力在线,当天举行整理,以调整后续调研计划,增补前面调研中的误区。五、商业观察与商业定位关系(一)可靠的商业及市场观察研究有助于商业定位分析:商业立地条件分析,通过对区域经济生长情况、商业市场情况、消费者情况及项目周边交通概况等数据研究当地块适宜举行商业谋划的可能性。

SWOT分析,凭据市场观察数据判断本项目的优势、劣势、时机点及市场竞争威胁性在那里,协助开发商掌控项目的生长;差异化偏向性研究,从项目的商业观点、商业档次品质、商业物业亮点、商业组合特点等来综合分析项目商业以后的偏向性打造特征。(二)通过消费者专项动向观察研究举行商业定位分析:通过对消费者的消费组成情况,消费倾向、消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的预期等的研究,多方位分析项目的商业定位以及适合本项目引进的业种配套组合推荐。

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(三)通过交通流量观察举行商业定位增补分析:交通流量观察主要为项目商圈辐射规模的验证以及以后商业动线计划举行基础调研和研究分析事情。


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